المجموعات

المجال البارز وممتلكات المزارع الخاصة بك

المجال البارز وممتلكات المزارع الخاصة بك


We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

بقلم جريتشن هايم أولسون

لقد اعتدنا نحن الأمريكيين على الراحة. يخرج طعامنا من الصندوق ، ونحتاج إلى توصيلات كمبيوتر فورية ، وننام ليلاً في منازل قريبة من أماكن التسوق والترفيه وأماكن العمل.

بالنسبة للمزارعين الهواة ، قد يكون لهذا القرب ثمن باهظ: التعدي عن طريق التوسع المستمر في عدد سكان المدن من حولنا. كابوسنا قرع على الباب. يقف هناك العم سام ، مرتديًا زي الشبح المخيف ، المجال البارز.


© ديان لاكي


كان المجال البارز موضوعًا جافًا للمحامين وحفنة من الهواة الدستوريين ، وأصبح موضوعًا ساخنًا للمواطنين المعنيين في جميع أنحاء البلاد عندما أصدرت المحكمة العليا للولايات المتحدة حكمها في قضية كيلو ضد مدينة نيو لندن في عام 2005 .

في كيلو ، أيد أعلى سلطة قضائية في الحكومة سنوات من السوابق القانونية من خلال الانحياز إلى الحكومات المحلية في حقها في الاستيلاء على الأراضي لاستخدامها في مصلحة البلدية. في هذه الحالة الحضرية رفيعة المستوى ، واجهت سوزيت كيلو من نيو لندن ، كونيتيكت ، خسارة منزلها الصغير الوردي على الماء حتى تتمكن الشركات ذات القاعدة الضريبية الأعلى من الانتقال - فازت الشركة الكبيرة.

في قضية حديثة تتعلق بسكان الريف ، حاربت عائلة هالبر في بيسكاتواي ، نيوجيرسي ، الإخلاء من مزرعتهم بعد أن استولت عليها المدينة لتطوير حديقة في ضواحي المدينة.


© جولي والكر

كان رد فعل السياسيين وأصحاب المنازل بقوة على كل من قضية Kelo والمواقف المحلية مثل Halper’s. الأمريكيون ، الذين صُدموا من قدرة الحكومات المحلية على إجبار أصحاب العقارات بشكل شرعي على ترك منازلهم لأغراض التنمية الاقتصادية والترفيهية ، كانوا يضغطون على المجالس التشريعية في الولايات لوضع قيود على قضايا مصادرة الممتلكات في دوائرهم الانتخابية.

ومع ذلك ، من غير المحتمل أن تختفي حقيقة المجال البارز قريبًا ، لذا سواء كنت تفكر في امتلاك مزرعة هواية يومًا ما أو كنت تعيش في نفس المساحة لسنوات ، فمن المهم أن تفهم كيفية تجنب المجال البارز ، و ، إذا لزم الأمر ، كيفية مواجهة تحديات حقوق الملكية الخاصة بك.

اوقية للوقاية
"درهم وقاية قنطار علاج". لا نعرف ما إذا كان هذا القول قد جاء في المقام الأول في عقل الأب المؤسس بنجامين فرانكلين عندما فكر في حقوق الملكية في أوائل المستعمرات. ومع ذلك ، فهي نصيحة جيدة عند التسوق لشراء منزل ريفي ، لا سيما بالنظر إلى الزيادة السريعة في عدد السكان في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

وفقًا لتقارير مكتب الإحصاء لعام 2000 ، نما عدد سكان البلاد خلال التسعينيات أكثر من أي فترة عشر سنوات أخرى في التاريخ الأمريكي ، حيث زاد بنحو 33 مليون شخص ، معظمهم في الولايات الغربية والجنوبية. كان أيضًا العقد الأول الذي لم تنخفض فيه أي دولة في عدد السكان ، وحتى الولايات التي تشهد نموًا بطيئًا مثل نبراسكا وأيوا سجلت أكبر زيادات لها منذ الجزء الأول من القرن العشرين.

يقول دوين فاجرلوند ، محامي كروكستون ، مينيسوتا ، الذي تعامل مع العديد من القضايا المتعلقة بقضايا الأراضي الريفية ، إن الأشخاص الذين يرغبون في الإقامة بالقرب من المناطق الحضرية ، حتى المجتمعات الصغيرة ، يحتاجون إلى توقع النمو في اتجاههم.

عقد العزم على أن تكون مواطنًا صالحًا
يتطلب تجنب المجال البارز أكثر من القدرة على تعيين محام ذي خبرة عندما تتعرض الممتلكات للتهديد. يستفيد مزارعو الهوايات من خلال تثقيفهم حول قضايا نمو المجتمع التي تؤثر على الأراضي حول المدن والبلدات ، وتوقع قضايا المجال البارزة المحتملة.

إليك دليل سريع للمواطنة الصالحة:

  • كن جارًا جيدًا. اجتمع لتناول القهوة بدلاً من الصراع.
  • التصويت في كل انتخابات.
  • تابع الأخبار المحلية من خلال وسائل الإعلام والعلاقات الشخصية.
  • تعرف على ممثلي مجلس الإدارة في البلدية الحاكمة المحلية (بلدة ، قرية ، مقاطعة ، أبرشية ، بلدة) وتحدث معهم بانتظام حول قضايا النمو.
  • مشاهدة وحضور اجتماعات المعلومات العامة حول القضايا التي تؤثر على المناطق المجاورة. قم بإجراء بحث في الخلفية ، بما في ذلك اللوائح المحلية والدساتير.
  • كن منفتحًا على الاحتياجات المشروعة للنمو وفكر مليًا في المقترحات.
  • لا تفترض أن كل الشائعات صحيحة أو أن جميع الموظفين العموميين فاسدون. القيام بواجب قانوني قبل توجيه الاتهامات أو تشكيل الائتلافات.
  • تعرف على خطط المرشحين والمواقف.

يوضح: "عليك أن تقبل المخاطرة". وفقًا لمسح حديث أجراه محررو Hobby Farms ، يعيش 46 في المائة من المستجيبين للقراء في غضون 15 دقيقة من المدينة ، والتي تقع داخل النطاق الذي يقول فاجرلوند إنه الأكثر تأثراً بقضايا التوسع الحضري.

إذن ما نوع الواجب المنزلي الذي يجب أن يقوم به المزارعون المهووسون في المستقبل قبل توقيع عقد العقارات؟ أولاً ، كما يقول فاجرلوند ، تأكد من تأمين سمسار عقارات جيد - شخص متعلم بشأن قضايا النمو. يمتلك الوكلاء مجالات خبرة ، لذا قبل التعاقد معهم ، اكتشف المدة التي عاشوها في المجتمع ومدى معرفتهم بخطط التنمية المستقبلية. أخبرهم أنك تريد تجنب التعارضات المحتملة واطلب منهم إرشادك وفقًا لذلك.

ثانيًا ، قم بزيارة مكتب البلدية الحاكمة حيث ترغب في العيش (قرية ، بلدة ، مدينة ، بلدة ومقاطعة) واطلب رؤية الخرائط المتعلقة بخطط التنمية قصيرة وطويلة المدى. انظر بعناية إلى المنطقة التي تفكر فيها ، وتحديدًا ما سيحيط بها ، وتذكر أن المساحة المفتوحة قد لا تبقى على هذا النحو.

يسعد معظم المسؤولين ، مثل مهندسي المدن والمحافظات ، ومنظمي المناطق ، بالإجابة على الأسئلة وتقدير المواطنين الذين يجرون الأبحاث قبل شراء العقارات. يقر فاجرلوند أنه على الرغم من التغييرات في ممارسات العقارات التي تحمي المشتري ، فإن المبدأ القانوني التوجيهي لا يزال هو المحذوف ، أو "حذار المشتري" ، خاصة عندما تكون المعلومات المهمة متاحة بسهولة في السجل العام. باختصار ، مالك العقار هو المسؤول في النهاية عن القرارات المتعلقة بشراء العقارات ، وليس الحكومة أو المطورين.

بعد ذلك ، ألق نظرة جيدة طويلة حول ملكية مزرعة هواية محتملة. قم بالقيادة لمسافة خمسة أميال على الأقل حول الموقع ولاحظ أي علامات على التطور. هل ترى التقسيمات الفرعية القريبة؟ عمال المسح أو المعدات؟ صنابير إطفاء جديدة على طريق ريفي أو طرق ممهدة حديثًا تصل إلى طريق مسدود في حقل مزرعة؟ تأكد من البحث ، نظرًا لأن أبراج الخلايا وأعمدة الكهرباء والمحولات ومولدات الرياح يمكن أن تقدم جميعها أدلة حول الخطط المستقبلية للمنطقة.

اقرأ أيضًا الجريدة المحلية قبل وأثناء وبعد البحث عن الممتلكات الريفية. عمليا يتم الإعلان عن جميع المعلومات العامة المتعلقة بخطط التنمية في وسائل الإعلام ؛ غالبًا ما تكون هذه هي الطريقة الوحيدة لمعرفة المزيد عن النمو في مجتمعاتهم. خذ وقتًا في قراءة المشكلات أيضًا ، حيث يتم نشر الحقائق ذات الصلة في كثير من الأحيان للصحافة قبل عام أو أكثر من بدء أي تطوير فعلي.

بطبيعة الحال ، سيكون الجيران أيضًا مصادر ناضجة للمعلومات حول المنطقة ، خاصةً إذا كانت هناك أي خطط مثيرة للجدل قيد التنفيذ. تذكر أن الأشخاص المتأثرين بالتنمية المستقبلية عادة ما يكون لديهم آراء قوية وتنتشر الشائعات ، لذا تحقق من الحقائق مع مسؤولي الحكومة المحلية قبل اتخاذ قرارك النهائي.

الأجواء غير الصديقة
تعلمت أنا وزوجي بشكل مباشر عن مفاوضات المجال البارز عندما تم تحسين مطار قريب من منزلنا وبدأت المدينة المجاورة في "الاستيلاء" على المجال الجوي فوق المنازل في المنطقة المتضررة. قام بعض الأشخاص بتعيين محامين ، بينما قرر آخرون سماع التفاصيل قبل دفع الرسوم القانونية. قررنا طرح الكثير من الأسئلة واستمتعنا بالحديث مع المفاوض الذي عينته المدينة. في اجتماعنا الأول ، أثناء تناول القهوة ، أخبرنا عن العملية ومازحنا معًا بشأن عرض التعويض الأول ، وهو دولار واحد.

مع مرور الوقت ، وتقديم العروض المشروعة وقبولها ، استمعنا باهتمام إلى مطحنة الإشاعات. شارك معظم الجيران بسعادة المعلومات التي ساعدت على توفير الوقت والمال للجميع. في النهاية ، كان علينا جميعًا اتباع بعض القيود المفروضة على هياكل العشب والأشجار ، وتم وضع ارتفاق للطيران بشكل دائم على سندات الملكية الخاصة بنا. كما تلقينا أيضًا تعويضًا ماليًا عادلًا ولم ننفق أي أموال على أتعاب المحاماة.

في وقت لاحق تم بيع منزلنا لزوجين شابين غير مهتمين بخطط المطار. اليوم نحن على تلة عالية ، نشاهد منازل قريبة. ربما سنتحدث مع المسؤولين مرة أخرى. وربما سينتهي الأمر بشكل جيد أيضًا.

وأخيرًا ، عندما تجد مزرعة هواية تناسب احتياجاتك ، تحقق من عنوان العقار جيدًا. توصي فاجرلوند بشدة أن يكون للمشترين حق الملكية الذي يقوم به محامي عقارات ، وليس مؤسسة مالية ، بحيث يتم الحفاظ على المصالح الفضلى لصاحب المنزل. وهذا أمر حيوي ، كما يقول ، لأن العديد من قضايا المجال البارزة التي يواجهها سكان المزارع لا تتعلق بمنازلهم ، بل تتعلق بالأرض المحيطة بهم. قانون الأراضي الرطبة لعام 1985 ، على سبيل المثال ، يفرض حقوق الارتفاق على الملكية الخاصة لتسهيل الحفاظ على الحياة البرية. قد تستولي الحكومة أيضًا بشكل شرعي على الأراضي لإدخال تحسينات على السكك الحديدية والبنية التحتية للمرافق والمياه والصرف الصحي والخدمات الخاصة والعامة مثل أبراج الهواتف المحمولة وخطوط الغاز وأبراج الرياح والمرافق الترفيهية.

يجب على مالكي العقارات الواقعة على بعد أميال قليلة من المطارات أن يعلموا أيضًا أن الهواء فوقهم يخضع لقيود المجال البارزة. يجب شراء ارتفاق طيران عندما تخلق مدارج إضافية أو مطولة أنماط اقتراب طائرات جديدة فوق المنازل. تمنح حقوق الارتفاق للمطار الحق في مجال جوي خالٍ من العوائق فوق العقار والحق في إحداث ضوضاء وغبار وما إلى ذلك فيما يتعلق برحلة الطائرة.

كما يمنحهم الحق في حظر بعض الأضواء والإشارات الكهرومغناطيسية واستخدامات الأرض التي قد تجذب الطيور. في وقت مبكر ، يحث فاجرلوند ، "تحدث إلى محاميك حول نواياك بشأن العقار للتأكد من عدم وجود أي مشكلة في العنوان".

القتال مجلس المدينة
حتى مع أفضل النوايا والكثير من التحضير ، قد يستمر مفاوضو العقود الخاصة ، الذين عينتهم الحكومة ، بالاتصال ، وهم على استعداد لتقديم دولار أو اثنين (حرفيًا) للحصول على امتياز هدم منزلك أو إضافة تسهيلات إلى ملكية العقار الخاص بك .

ينصح فاجرلوند مالكي المنازل ، منذ البداية ، بالاستماع باحترام إلى العرض الأولي للحكومة ، حتى لو كانت المشاعر شديدة. يقول إن العديد من مالكي المنازل "يتعاملون مع لؤم" ، وهذا لا يساعد في العمل لتحقيق أفضل نتيجة ممكنة. يقارن التعامل مع الحكومة في قضايا المجال البارزة بزيارة مكتب إدارة السيارات المحلي لديك. "شخص المركبات الآلية لن يفعل لك المزيد إذا غضبت." قد تكون قضايا ملكية المنزل شخصية إلى حد كبير بالنسبة لمالك المنزل ، كما يعترف فاجرلوند ، ولكن بالنسبة للبيروقراطيين ، فإنهم ليسوا كذلك. لذلك ، كما يقول ، كن مؤدبًا ومهنيًا أثناء جميع الاتصالات.

توصيته الثانية ، إذا لزم الأمر ، هي تعيين محام ذي خبرة واسعة في قضايا المجال البارزة. عندما تؤثر المشاريع على العديد من مالكي الأراضي ، تحثهم فاجرلوند على تنظيم الجيران بسرعة وتجميع الموارد للمساعدة في تعويض تكاليف الاحتفاظ بالخدمات القانونية. يقول إن المحامين ذوي الخبرة المناسبة قادرون على البحث في الوضع الفردي والتحقيق في القضايا من عدد من الزوايا المختلفة. من واقع خبرته ، قد تكون بعض الحقائق البسيطة حول الملكية أحيانًا قاتلة لقضية الارتفاق ، ويعتقد أن إنفاق الأموال على المستشار القانوني يستحق الجهد والتكلفة. "هل هناك سبب علمي لعدم القيام بذلك هنا؟" هو أحد أفضل الأسئلة التي يمكن للمحامي طرحها.

ومع ذلك ، يقر فاجرلوند ، أن إجراءات النطاق البارزة لا يتم إسقاطها أبدًا بسبب اعتراضات مالك العقار ، حتى عندما يكون المحامون متورطين. خطوته الثالثة ، إذن ، تتضمن توظيف أفضل مثمن يمكن شراؤه بالمال. ويقول إن أي شخص لديه خبرة واسعة في قضايا المجال البارزة ، وكذلك قيم الملكية ، يمكنه إيجاد حلول قوية ، وأحيانًا ذكية ، لقضايا التعويض. يعترف: "هناك مجال للإبداع".

لكنه يقول لأصحاب العقارات بوضوح عدم توقع أموال إضافية مقابل "الألم والمعاناة" أو ظروف أخرى لا تتعلق مباشرة بقيمة الممتلكات. "لا يتم تعويضك عن ذلك."

عندما يتم ، أخيرًا ، جمع كل الحقائق وبدء مفاوضات التسوية ، حان الوقت لأن تصبح مستمعًا جيدًا. لأصحاب العقارات مصلحة في تفاصيل الصفقة ، لذا استرخ واستمع إلى ما يُقال عند الاجتماع مع ممثلين من الحكومة. لا تخف من طرح الأسئلة ، ولكن تجنب الاتهامات والنقاش. الشخص الذي يلتقي بك ليس هو الشخص الذي تختلف معه ، ولكنه مجرد "الرسول" ؛ لن يكون قادرًا على الرد بفعالية على أي مخاوف سياسية أو شخصية. أيضًا ، ابقَ ودودًا مع الآخرين الذين قد يتأثرون بنفس نوبة الحكومة حيث يمكنك جمع معلومات جوهرية ومفيدة من تجاربهم مع المفاوضين.

كل السياسة محلية
يشعر معظم أصحاب المنازل الذين يواجهون الاستيلاء على ممتلكاتهم من خلال مجال بارز أنهم ليس لديهم رأي في هذه المسألة. ومع ذلك ، فقد التزمت المحاكم على جميع المستويات بحق الحكومة المحلية في تحديد الأفضل بالنسبة للمجتمع ، مما يعني أن السياسيين في منطقتك هم المسؤولون في النهاية عن قرارات المجال البارزة.

إذن ، يجب على جميع المواطنين ممارسة حق التصويت في الانتخابات المحلية وأن يكونوا على دراية بالمرشحين للمناصب. يجب أن يتوقع الناخبون أيضًا مساءلة أصحاب المناصب بعد انتخابهم ، ثم إما دعمهم لإعادة انتخابهم أو حجب الدعم بناءً على تمثيلهم. السياسيون الذين فقدوا وظائفهم بعد الموافقة على التطورات غير الشعبية يشكلون سابقة لمن يتبعون.

مع نمو عدد سكان الولايات المتحدة ، سيظل تجنب قضايا المجال البارزة وإدارتها بشكل مناسب مصدر قلق رئيسي لهواة المزارعين في جميع أنحاء الولايات المتحدة. أفضل طريقة للقتال بحكمة والفوز بالمجال البارز هي القيام بواجبك ، واختيار الملكية بشكل جيد ، وتصبح أمريكيًا نشطًا.

عن المؤلف: جريتشن أولسون تكتب من مزرعة هوايتها أعلى التلال في شمال وسط إلينوي.

ظهر هذا المقال لأول مرة في عدد يناير / فبراير 2007 من مزارع هواية مجلة. اشترك في Hobby Farms عبر الإنترنت>


شاهد الفيديو: Living in the tunnels of New York City (يوليو 2022).


تعليقات:

  1. Maulabar

    أنا أشارك رأيك بالكامل. هذه فكرة جيدة. أنا أدعمك.

  2. Westleah

    بالطبع ، لا أعرف الكثير عن المنشور ، لكنني سأحاول إتقانه.

  3. Lynessa

    أنا آسف ، لكنني أعتقد أنك مخطئ. أنا متأكد. يمكنني الدفاع عن موقفي. أرسل لي بريدًا إلكترونيًا إلى PM ، سنتحدث.

  4. Jaiden

    الجواب الآمن ؛)

  5. Traigh

    القطعة المفيدة



اكتب رسالة